Nous ne sommes pas éternels et pour protéger ses proches, il faut anticiper la question de l’héritage.
Si vous ne vous y prenez pas suffisamment tôt, un tiers voir la moitié de votre héritage risque d’être taxé par l’état au lieu d’être donné à vos héritiers. L’Etat vous accorde des possibilités de défiscalisation, profitez-en !
Faisons alors le point sur : comment transmettre correctement son patrimoine immobilier à ses enfants ?
Pourquoi créer une SCI pour l’héritage immobilier ?
La société civile immobilière (SCI) est une société dont l’objectif est généralement la gestion de biens immobiliers qui lui appartiennent.
Ces biens peuvent être par exemple des appartements ou des maisons.
La SCI a 3 avantages :
- Une fiscalité avantageuse ;
- Elle facilite la transmission grâce à l’usufruit ;
- La protection du patrimoine.
Vous êtes décidé à passer à l’action ? Découvrez comment créer une SCI pour louer ?
Découvrez le logiciel qu’il vous faut pour la comptabilité de votre SCI.
Conditions de création d’une SCI pour transmettre son patrimoine immobilier
Une société civile immobilière doit être composée au minimum de 2 personnes.
Je vous recommande fortement de créer une SCI avant d’acheter votre bien immobilier. Dans le cas contraire cela entraînera des coûts inutiles.
Fonctionnement d’une SCI immobilière
La SCI familiale permet de préparer la succession.
Les associés doivent nommer un gérant (parmi eux afin de limiter les coûts ou en dehors pour éviter les conflits) afin qu’il s’occupe de la gestion de la société.
Intérêt fiscal de la SCI
La SCI est un outil de transmission fiscal. Elle permet de bénéficier d’un abattement.
Il est prévu pour les droits de succession en ligne directe (aux enfants) et s’applique aussi aux parts de SCI.
Il est de 100 000 € par enfant et renouvelable tous les 15 ans.
Contrairement à un bien immobilier vous pouvez donner petit à petit des parts de SCI.
Cela permet tous les 15 ans de bénéficier de la totalité de l’abattement.
Cet abattement fiscal est à cumuler avec un deuxième avantage : l’usufruit.
Usufruit dans la SCI immobilière
Qu’est-ce que l’usufruit ?
L’usufruit est le droit d’utiliser un bien et d’en percevoir les revenus sans en être le propriétaire.
Qu’est-ce que la nue-propriété ?
La nue-propriété est simplement la détention du bien. Elle est à distinguer du droit de jouissance de celui-ci. À l’inverse, il ne permet pas de bénéficier des revenus.
Vous pouvez donner la nue-propriété donc faire une transmission de la propriété du bien et continuer de bénéficier de ses revenus.
L’usufruit et la nue-propriété ont chacun leur prix. Ne céder que la nue-propriété permet de faire une donation pour une valeur moindre. Lors de la succession, l’usufruit est transféré automatiquement à l’héritier.
Exemple :
Un père donne à son enfant un appartement d’une valeur de 250 000 €.
Sans usufruit :
Héritage brut : 250 000 €
abattement : – 100 000 €
héritage après abattement : 150 000 €
droits de succession sur 150 000 € : 28 194 €
Avec usufruit :
Le père de 60 ans ne donne que la nue-propriété à son enfant. A 60 ans la valeur de la nue-propriété est de 50 %.
Héritage brut : 50 % de 250 000 € : 125 000 €
abattement : – 100 000 €
héritage après abattement : 25 000 €
droits de succession sur 25 000 € : 3 194 €
Vous pouvez calculer les droits de succession sur ce simulateur.
Vous pouvez également donner la nue-propriété à une SCI si vous ne l’aviez pas créé lors de l’achat du bien.
Pour connaître le montant de votre nue-propriété et de votre usufruit, vous pouvez utiliser cet autre simulateur.
La SCI pour protéger l’héritage immobilier
En cas de mésentente le fonctionnement des droits de vote permet de protéger le patrimoine de l’entreprise. Imaginons qu’un associé minoritaire souhaite réaménager le bien alors que l’ensemble des autres associés sont contre. Ils peuvent rejeter sa demande.
Dans le cas d’une indivision, vous avez besoin de l’accord de tous. Dans une SCI la majorité suffit !
