Vous souhaitez investir et profiter d’une rente ? La création d’une Société Civile Immobilière (SCI) est une option intéressante pour ceux qui souhaitent investir en immobilier. La SCI présente plusieurs avantages, tels qu’une transmission plus facile du patrimoine ou diminuer le montant de ses impôts.
Les avantages de créer une SCI pour louer
Créer une SCI est une décision importante qui peut être impactante dans la vie d’un associé. Il est important de connaître les points positifs afin de profiter au maximum de celle-ci :
- Acheter à plusieurs. En achetant avec d’autres associés vous avez un capital plus important qui permet d’acheter des biens plus grands et qui peuvent être plus rentables. Au lieu d’acheter, par exemple, un appartement, vous pouvez acheter un immeuble avec plusieurs appartements et gérer ensemble la totalité des biens.
- La SCI facilite la transmission. Contrairement à l’indivision qui contraint dans de nombreux cas à vendre le bien, la SCI est flexible et permet de nombreuses opérations aux actionnaires majoritaires notamment la vente ou la transmission des parts sociales. Les droits de mutations sont exonérés en cédant les parts sociales à hauteur de 100 000 € tous les 15 ans par enfant. Il est aussi possible de procéder au démembrement des parts sociales en ne donnant que la nue-propriété aux enfants.
- Diminuer le montant de ses impôts. La SCI permet aux associés de déduire les charges des produits générés par les locations. Les associés peuvent choisir l’IR ou l’IS en fonction de leur préférence. L’impôt n’est dû que lorsque le bénéfice a été perçu par les associés. Si une SCI à l’IR décide de conserver ses bénéfices, les associés ne paieront pas d’impôt tant qu’ils n’auront pas perçu de bénéfice.
Les Étapes de créer une SCI pour louer
Pour mettre en place une SCI destinée à la location immobilière, il est nécessaire de suivre plusieurs étapes clés :
- Définir précisément les associés. Une SCI doit être composée d’au moins deux associés, qui peuvent être des personnes physiques ou morales. Le choix des associés est crucial car ils seront impliqués ensemble dans la gestion de la société et seront responsables du remboursement des dettes contractées par la SCI. Une bonne entente est primordiale.
- Déterminer les apports et le capital social. Le capital social d’une SCI est constitué des apports de chaque associé. Ces apports peuvent être réalisés en numéraire ou en nature, comme un bien immobilier. Il est important de déterminer en amont de la création le montant du capital social et le montant détenu par chacun, qui devra être mentionné dans les statuts de la SCI.
- Rédiger les statuts. Les statuts de la SCI doivent être rédigés en respectant un certain formalisme et mentionner toutes les informations obligatoires, telles que l’objet social, la durée de la société, le siège social et les modalités d’exercice du pouvoir entre associés. Ils peuvent être rédigés par les associés eux-mêmes ou avec l’aide d’un professionnel (notaire ou avocat). Voici un modèle de statuts SCI.
- Constituer et déposer le capital auprès d’une banque. Les banques pour professionnels sont habituées à proposer ce service.
- Publication d’un avis de constitution. Une fois les statuts signés, il est nécessaire de publier un avis de création de la SCI dans un journal d’annonces légales. Cet avis doit comporter plusieurs informations, dont la dénomination sociale, le capital social et le siège de la société.
- Immatriculation de la SCI. Enfin, pour que la SCI soit officiellement créée, elle doit être immatriculée sur le site du guichet des formalités des entreprises.
Points importants à prendre en compte
Au-delà des étapes de création stricto sensu, il est essentiel de bien réfléchir aux aspects suivants avant de se lancer dans la création d’une SCI :
- La fiscalité. Une SCI peut être soumise à l’impôt sur le revenu (IR) ou à l’impôt sur les sociétés (IS), selon si elle choisit la transparence fiscale ou non. Les associés doivent donc étudier les conséquences de cette décision en termes d’imposition, notamment pour les revenus locatifs. Le LMNP est aussi un choix qui peut être parfois plus intéressant.
- La gestion des biens immobiliers. Les associés doivent déterminer les conditions de gestion des biens immobiliers de la SCI, notamment en ce qui concerne leur entretien et leur location. Il est également important de prévoir une procédure pour régler d’éventuels conflits entre associés concernant ces sujets. Si vous le souhaitez, vous pouvez choisir de tenir une comptabilité vous-même dans ce cas, découvrez les 5 meilleurs logiciels de comptabilité.
- Le financement de la SCI. Il est souvent nécessaire de recourir à un emprunt immobilier. Il est alors important de vérifier auprès des banques quelles sont les garanties requises pour obtenir un prêt en tant que SCI, ainsi que les conditions de taux et de durée du crédit.
Créer une SCI pour louer est une démarche financièrement intéressante pour gérer et optimiser un patrimoine immobilier locatif. Cependant, il est primordial de bien réfléchir à tous les aspects de la création et de la gestion de la SCI avant de se lancer afin de maximiser ses bénéfices et limiter les risques. N’hésitez pas à solliciter l’aide d’un professionnel pour vous accompagner dans cette démarche.
